Section 21 驱逐流程详解（2025 英国最新版）

——房东如何合法收回房产（无过错驱逐指南）

Section 21 Notice 是英格兰最常用的“无过错驱逐程序（No-fault Eviction）”，允许房东在租期结束时收回房产。相比 Section 8（用于欠租或违约），Section 21 更简单、更快速、更难被租客抗辩。

但 Section 21 程序非常严格，一旦文件或流程错误，整个驱逐将被法院判无效，浪费数月时间。

本指南将从英国律师角度，全面解析：

✔ Section 21 的适用条件
✔ 必须满足的法律文件
✔ 完整驱逐流程（含加速程序）
✔ 时间、费用、常见陷阱
✔ 房东常犯的导致 S21 无效的错误
✔ 如何由律师提高成功率与速度

一、什么是 Section 21 Notice？（无过错驱逐）

Section 21 Notice 属于《1988年住房法》（Housing Act 1988）的一部分：

• 房东 无需证明租客有任何过错

• 只要租期结束，就可以要求租客搬离

• 多数情况下可走 加速程序（Accelerated Possession Procedure）

• 通常无需开庭

👉 适用租约：Assured Shorthold Tenancy（AST）

二、什么时候可以使用 Section 21？

Section 21 适用于：

• 固定租期（Fixed Term）结束

• 或 已转为滚动合同（Periodic Tenancy）

• 文件齐全、押金已保护

• 未有违法驱逐行为

👉 不适用情况：
❌ 租客欠租（可用 S8 更快追回欠款）
❌ 房东未进行押金保护
❌ 未正确提供 Gas Safety / EPC / How to Rent

三、发出 Section 21 前必须满足的条件（常见失败原因）

法院严格审查以下内容，如果缺一个，Section 21 无效。

1. 押金已保护（Deposit Protection）

押金必须在 30 天内保护于：

• DPS

• TDS

• MyDeposits

并提供：

• Prescribed Information

• Deposit Certificate

❌ 若押金未保护，将无法使用 Section 21，
甚至需支付租客 1–3 倍押金赔偿金。

👉 延伸阅读：

• 押金保护指南

2. 已提供《How to Rent Guide》（最新版）

纸质或电子版本均可。

3. 已提供 EPC（能源证书）

有效期 10 年。

4. 已提供 Gas Safety Certificate（如适用）

必须：

• 在租客入住前提供首次 GSC

• 此后每年更新一次

❌ 未提供首次 GSC → Section 21 永久无效（判例法依据）。

5. 房东未非法收费（Tenant Fees Act 合规）

若曾收取非法费用（如清洁费、服务费），会导致 Section 21 暂时无法使用。

6. 未使用非法驱逐手段

如：

• 换锁

• 威胁

• 断水断电

将导致驱逐申请失败并承担民事/刑事责任。

四、Section 21 驱逐流程（详细步骤）

步骤 1：发出 Section 21 Notice（最少 2 个月通知期）

房东必须使用 Form 6A（政府规定格式）。

内容包括：

• 租客姓名

• 房产地址

• 搬离截止日期（至少 2 个月后）

• 送达方式（建议 Recorded Delivery + Email 双通知）

👉 推荐阅读：

• Section 21 表格下载（Form 6A）

步骤 2：等待通知期（2 个月）

租客可以选择：

• 搬走

• 不搬 → 进入法院阶段

• 请求延期（房东无义务接受）

步骤 3：申请 Accelerated Possession Order（加速收楼程序）

该程序的优势：

• 不需开庭（多数情况）

• 法院仅审查文件

• 通常更快

房东需提交：

• N5B 申请表

• 租约（AST）

• Section 21 Notice

• EPC

• GSC

• How to Rent

• 押金保护文件

法院费用：£355

👉 延伸阅读：

• Accelerated Possession 指南

步骤 4：法院审核（2–12 周）

法院可能：

• 直接判决 Possession Order（最常见）

• 要求补充文件

• 安排听证（如租客反对或文件问题）

Possession Order 通常给予租客：

• 14 天搬离（默认）

• 最多可延长至 42 天（若租客有困难）

步骤 5：租客不搬 → 申请 Bailiff / HCEO

County Court Bailiff（普通执行）：

• 等候期：4–10 周

• 费用：£130

High Court Enforcement Officer（HCEO 高院执行）：

• 等候期：7–21 天

• 费用：£600–£1,500

• 成功率更高、速度更快

👉 延伸阅读：

• High Court Eviction 指南

五、Section 21 驱逐需要多久？（现实时间表）

总耗时：3–8 个月
伦敦地区一般更慢。

六、Section 21 驱逐费用（2025标准）

👉 延伸阅读：

• 律师收费标准

七、Section 21 常见无效原因（房东最容易犯的错误）

❌ 押金未保护
❌ 未提供首次 Gas Safety
❌ 使用错误的 Form 6A
❌ 租期未满 4 个月就发出
❌ 非法收费（Tenant Fees Act 违反）
❌ 通知日期不合法
❌ 文件上传不清晰
❌ 未保留送达证据

这些问题会让法院 直接拒绝你的申请，损失数月时间。

八、Section 21 vs Section 8：应该选哪一个？

👉 比较文章：

• Section 8 vs Section 21：哪种更适合你？

九、律师如何帮助房东？

我们可提供：

• 检查 Section 21 是否有效

• 起草并送达 Form 6A

• 准备完整法院文件

• 提交 Accelerated Possession

• 与法院沟通

• 申请 Bailiff / HCEO

• 全程处理驱逐过程

目标是：
最快、最安全、零风险地帮你收回房产。

十、结语：Section 21 是房东收回房产最快的合法途径之一

但这一程序极其容易出错，任何文件问题都会导致：

• 申请无效

• 重新发出并重新计算 2 个月

• 损失数千英镑租金

• 驱逐时间延长 3–6 个月

如果你正在考虑使用 Section 21，或不确定你的文件是否有效：

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