房东需要注意事项：非法驱逐与驱赶规管指南（英国 2025 最新）

——避免刑事责任与民事赔偿的房东合规指南

在英格兰，房东在处理租客纠纷（欠租、违约、拒搬等）时，必须严格遵守《1988 年住房法》（Housing Act 1988）、《1977 年租赁法》（Protection from Eviction Act 1977）以及相关法规。

⚠ 非法驱逐（Illegal Eviction）与骚扰（Harassment）在英国是刑事犯罪。
⚠ 房东可被罚款、承担民事赔偿、甚至面临监禁。

本指南将帮助房东了解：

✔ 什么行为属于非法驱逐？
✔ 合法驱逐必须遵循的程序
✔ 房东常见误区与法律风险
✔ 如何避免违法并保护自身权益

一、什么是“非法驱逐”？（Illegal Eviction）

非法驱逐指房东在 未取得法院正式命令（Possession Order）及法警执行令（Warrant/Writ） 的情况下，使租客：

• 不能进入房屋

• 被强制赶出

• 被威胁离开

这些都是刑事犯罪行为。

二、以下行为在英国法律下都是非法驱逐

1. 未经法院程序就更换房锁

哪怕租客不交房租，也绝对不能换锁。

2. 在租客仍合法占用期间进入房屋并要求其离开

包括：

• 叫租客立即“滚出去”

• 赶出房屋

• 禁止其回家

3. 租客不在时移除其物品或把物品放到街上

这是典型非法驱逐行为，租客可索赔数千英镑以上。

4. 故意断水断电、断暖气（Landlord Harassment）

即使房东名下缴费，也属于刑事骚扰。

5. 恐吓、辱骂、威胁租客要求搬家

包括发送信息或语音。

6. 租客仍住在房屋内时自行清理其家具、垃圾或“提前收楼”

三、非法驱逐会导致什么后果？（非常严重）

非法驱逐的后果包括：

1. 刑事处罚（由市政府 Housing Enforcement 起诉）

• 罚款不限额（Unlimited Fine）

• 在极端情况下可判监禁

• 房东信息可能被列入 Rogue Landlord Database（恶劣房东名单）

2. 民事赔偿（租客可起诉房东）

租客可要求：

• 实际损失（Lost belongings）

• 精神损害赔偿（Distress damages）

• 替代住宿费用

• 惩罚性赔偿（Aggravated damages）

通常索赔金额在 £5,000 – £30,000 之间，高者可超过 £50,000。

3. 房东可能失去驱逐资格（Section 21 无效）

如果房东曾非法或有骚扰行为：

• 法院可能拒绝执行驱逐

• 驱逐程序可能被无限延迟

四、什么是“骚扰”（Harassment）？哪些行为违法？

骚扰行为包括：

• 未经许可频繁上门

• 深夜打电话施压

• 威胁提高租金

• 在未发出合法通知（24 小时 Written Notice）的情况下进入房屋

• 拆除门窗、关闭供暖、水或电

⚠ 即使房东“没恶意”，只要行为导致租客感到压力或无法安心居住，就可能构成骚扰。

五、合法驱逐租客必须遵循的程序

1. 若租客违约 / 欠租 → 使用 Section 8 Notice

• 强制性驱逐（Ground 8）

• 需要开庭

• 可追回欠租

👉 延伸阅读：《Section 8 驱逐流程与申请理由》

2. 若租期结束 / 无过错驱逐 → 使用 Section 21 Notice

• Form 6A

• 2 个月通知期

• 可走 Accelerated Possession

👉 延伸阅读：《Section 21 驱逐流程详解》

3. 得到 Possession Order 后 → 法警执行

• Bailiff（县法院）

• HCEO（高院执行，更快）

👉 延伸阅读：《如何申请 High Court Enforcement（高院执行）》

六、房东常见误区（必须避免）

❌ 误区 1：租客不付房租，我就能赶走他

错误！
欠租必须通过 Section 8。

❌ 误区 2：房东有钥匙，可以随时进入房屋

错误！
租客享有“独占占有权”（Exclusive Possession），房东无权自行进入。

❌ 误区 3：我只是断一下电，不算违法吧？

已经违法，而且会被加重处罚。

❌ 误区 4：我没有赶租客，是他们被迫自己搬走的

只要房东有导致租客离开行为，就是非法驱逐。

七、房东合法驱逐守则（Checklist）

✔ 始终使用 Section 8 / Section 21
✔ 任何上门必须提前 24 小时书面通知
✔ 不得收走租客物品
✔ 不得换锁
✔ 不得威胁或骚扰
✔ 所有沟通保持书面记录
✔ 出现冲突优先邀请律师介入

八、律师如何帮助房东确保合法驱逐？

我们提供：

• 检查你的驱逐程序是否合法

• 避免触犯非法驱逐法规

• 合规准备 Section 8 / Section 21 文件

• 与租客沟通，降低冲突风险

• 在法庭代表房东出席

• 协助申请 Bailiff / HCEO 强制执行

目标是：

让房东在零风险的前提下成功收回房产。

结语：非法驱逐风险极高，房东必须严格遵守法律

非法驱逐看似“快速”，但一旦发生：

• 驱逐无效

• 法庭反向制裁房东

• 房东损失远大于房客欠租

若你不确定你的行为是否合法，或担心踩雷：

👉 立即获取律师评估，保护自己不触法。